Vie des affaires

Baux et fonds de commerce

Le vendeur d'un fonds de commerce ne doit pas cacher à l'acheteur les limites imposées par la copropriété

Le vendeur d'un restaurant doit informer l’acheteur de l'interdiction, faite par l'assemblée des copropriétaires, d'exploiter le fonds après 20 heures. À défaut, la cession ne vaut rien.

Achat d'un restaurant et signature d'un bail

Une personne est propriétaire depuis 2008 d’un local dans lequel elle exploite un fonds de commerce de restaurant. Le local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété.

Assez rapidement, elle décide de vendre le fonds de commerce et de louer le local à l’acquéreur du fonds. Elle trouve un candidat en 2010 : le fonds est vendu au prix de 45 000 € et un bail est conclu moyennant un loyer de 450 €.

Très mauvaise surprise pour l'acheteur : le restaurant doit fermer tous les soirs à 20 heures

Par la suite, l’acheteur est avisé par le syndic de l’immeuble que le restaurant ne peut pas rester ouvert après 20 heures. L’acheteur assigne alors son vendeur pour obtenir l’annulation de la cession du fonds et du bail commercial.

Le vendeur se défend en soutenant qu’avant la signature des actes, il appartenait à l’acheteur de se renseigner auprès de la copropriété sur les modalités d'exploitation du fonds de commerce.

L'acheteur aurait-il dû se renseigner auprès de la copropriété ?

Les juges constatent les éléments suivants :

- Le règlement de copropriété exclut les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs.

- Une assemblée générale des copropriétaires tenue en 1989 a décidé de tolérer l'activité de restauration, sous réserve qu'il n'y ait pas de réception de clientèle après 20 heures.

- Une assemblée générale tenue en 2000 a été amenée à rappeler la décision de 1989, à la suite de quoi les restaurateurs de l'époque ont cessé d’ouvrir leur établissement le soir.

- La décision de l'assemblée de 1989 a été portée à la connaissance du vendeur lors de son acquisition en 2008.

Les juges estiment que l’obligation légale de loyauté contractuelle imposait au vendeur d'informer l’acheteur de la décision de l'assemblée générale qui avait une incidence directe sur les conditions d'exploitation du fonds, comme l'avaient fait à son égard les précédents propriétaires. En conséquence, les juges annulent la cession du fonds et le bail.

La Cour de cassation valide cette décision : le vendeur a bel et bien commis une réticence dolosive justifiant l'annulation de ces actes.

Cass. civ., 3e ch., 6 janvier 2021, 18-25098